28.10.2022
Criterios para liquidar IRPF e IRNR en la venta de inmuebles mediante operaciones sin precio

Sentencias recientes dictadas por el Tribunal de lo Contencioso Administrativo (TCA) confirman criterio de la Dirección General Impositiva para liquidar el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR) en la venta de inmuebles adquiridos por adjudicaciones, dación en pago y otras operaciones sin precio.

Cálculo de los Impuestos

El IRPF o el IRNR sobre la venta de inmuebles se calcula aplicando la tasa del 12% a la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición del inmueble.

No obstante, desde hace algunos años la DGI a través de las consultas números 6025, 6137, 6161 y 6212, entre otras, ha sostenido que en los casos de inmuebles adquiridos por operaciones distintas a una compraventa (por ejemplo inmuebles adquiridos por donación, permuta, adjudicación, dación en pago, etc.) el costo de adquisición del inmueble debe ser el valor real de catastro del inmueble y no el valor que hayan fijado las partes contractualmente.

Esta interpretación desde el punto de vista práctico supone un mayor pago de impuesto en este tipo de operaciones, teniendo en cuenta que el valor real de catastro es significativamente inferior al valor de mercado de los inmuebles.

Sentencias del TCA

A través de las sentencias números 274/2022 y 396/2022, el Tribunal de lo Contencioso Administrativo confirmó la interpretación realizada por la DGI en sus consultas.

La norma aplicable a las operaciones que no sean compraventa de inmuebles es el artículo 73 del Decreto 150/007 (por remisión de artículos 20 y 25 del Título 7 del Texto Ordenado DGI, y del artículo 32 del Decreto 148/0007) que establece en lo que aquí importa que: “(…) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva”.

Según la interpretación de la DGI, confirmada ahora por el TCA, esta norma solo habilita a considerar un costo de adquisición distinto al valor real de catastro cuando se hayan realizado mejoras en el inmueble, lo cual descarta la práctica habitual llevada a cabo por los contribuyentes en este tipo de operaciones, consistente en determinar el costo de adquisición de los inmuebles en base a tasaciones realizadas por peritos, partiendo de la base de que el valor real de catastro es significativamente menor que el valor de mercado de los inmuebles.

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